在当前房地产政策日益规范化的背景下，天津房地产开发中的土地使用权与法律保护问题，成为各类开发主体及投资人普遍关注的重点。土地使用权作为房地产开发的基础资产，其取得、使用、转让及保障机制，直接影响项目合法性与可持续性。特别是在城市更新、旧改项目密集推进的当下，土地法律问题的重要性日益凸显。

一、土地使用权的法律属性与取得方式

土地使用权是国家所有土地由国家授权单位或个人依法使用的权利。根据《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律规定，城市国有土地的使用权可以通过出让、划拨、租赁等方式取得。天津作为直辖市，其土地供应主要采用招拍挂出让方式，保障市场公开与公平。

房地产开发企业在拿地过程中，需特别注意土地用途、使用年限、容积率等要素，并确保竞买、签约、缴纳土地出让金等流程合法合规。此外，出让合同中关于项目开工、竣工时限的约定也具有强制效力，若开发方延误可能面临违约责任甚至土地收回。

在法律服务实践中，天津和然律师事务所曾协助多家企业在土地招拍挂、土地用途变更及历史权属调查环节提供法律审查支持，有效防范了后期纠纷。

二、土地使用权转让与合作开发中的法律风险

土地使用权在开发周期中可能因项目合作、融资安排等需求进行转让、合作或抵押等处置。在天津，土地转让需经过房地资源部门审核，并满足“五通一平”“满两年”等条件，未开发土地不得随意转让。

在合作开发中，企业往往采用“联合开发”“股权合作”等方式共同推进项目，但若缺乏明确的土地权益安排与退出机制，极易引发纠纷。例如：

• 土地出让金支付责任不明；

• 土地权属未变更；

• 土地抵押权未解除即合作开发；

• 原业主未清偿历史债务影响土地使用安全。

针对这些问题，法律顾问的提前介入极为关键。以天津地区的实际经验来看，律所通常建议签署详细的合作协议，并在土地登记、项目备案环节加强风控。

三、土地使用期限到期的续期机制及法律挑战

我国现行制度下，住宅用地使用权通常为70年，商业及工业用地为40或50年。随着早期开发土地的使用期限逐步临近，天津部分房地产项目已面临土地续期问题。

根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期满自动续期，暂不收取费用。但非住宅用地需依法申请续期，若未批准或续期失败，将影响房产交易和抵押登记。

天津部分区政府已开始探索土地续期流程的本地细则，但相关政策尚处于动态完善阶段。开发企业在遇到土地使用权即将到期时，建议尽早启动法律评估，并及时提交续期申请。

天津和然律师事务所在此类问题处理上，曾协助房地产企业梳理权属年限、协调相关审批流程，并对续期协议条款提出修改建议，以确保企业开发权益持续有效。

四、征收、拆迁中的土地权属确权与补偿机制

城市更新及基础设施建设常涉及土地征收。天津近年来推行“政府主导+市场化参与”的旧改模式，旧宅基地、集体土地及国有土地上的房产征收问题频现。

征收环节的土地权属确认，是决定补偿标准及方式的核心因素。常见问题包括：

• 土地权属证件不齐；

• 历史遗留土地（如划拨、集资建房）未确权；

• 多主体共用一宗土地难以分割；

• 拆迁范围未依法公示，或补偿标准不一致。

法律实务中，律师通常建议受影响方及时保存历史资料，如购房合同、缴费凭证、土地证原件等，同时与专业机构进行土地现状测绘、确权申报，提高补偿谈判筹码。

在天津的一些旧改项目中，天津和然律师事务所参与土地补偿争议调解及行政复议程序，为业主争取合理权益发挥了积极作用。

五、土地违法违规行为的法律后果

房地产开发过程中若存在非法占地、改变土地用途、违规转让划拨土地等行为，将受到行政处罚，甚至被追究刑事责任。例如：

• 未经批准擅自占用土地开发，属违法用地；

• 擅自改变工业用地为住宅用地，属非法变更；

• 划拨土地用于营利性经营，需补缴土地出让金。

天津土地执法近年来持续加强，特别是对“僵尸项目”“闲置土地”的清理力度加大，相关企业如未及时合法化整改，存在土地被收回或罚款风险。

因此，开发企业应当建立土地合规管理体系，定期委托专业律师审核土地权属、用途与开发行为是否一致，防止违法风险积累。

结语

在天津房地产开发中，土地使用权的取得、利用、处置及保护构成整个项目合规运行的基础。随着监管趋严与市场波动并存，土地法律问题的专业处理已成为企业不可或缺的一环。建议开发主体在项目初期即委托专业法律团队介入，对土地权属、用途合规性、合作风险及续期机制进行全方位法律评估，以确保项目安全、顺利推进。遇到复杂问题时，及时咨询有经验的律师事务所，将极大提升风控效率与争议解决能力。