近年来，受限购政策、信贷限制、身份条件等因素影响，越来越多的人选择“借名买房”的方式实现置业目标。然而，这种操作背后却隐藏着诸多法律风险，一旦产生纠纷，后果可能十分严重。现实中，很多当事人并未意识到这种方式的法律边界，等到真正发生问题时，才发现维权困难。那么，**借名买房出问题怎么办？**本文将从法律角度全面剖析这一问题，帮助当事人寻找解决方案。
一、什么是借名买房？
所谓借名买房，是指购房人因各种原因无法以自己名义购买房产，而使用他人名义（如亲属、朋友）签订购房合同、办理贷款及产权登记手续，实质上房产的出资人和真实产权人并非登记人。
借名买房的常见情形包括：
-
因限购政策无法购房；
-
信用记录或贷款资质不符合条件；
-
企业或他人规避税费或政策限制。
虽然表面上房产登记在“名义人”名下，但实际出资人另有其人，购房目的及利益归属双方另有“私下约定”。
二、借名买房的法律风险有哪些？
借名买房表面上看是一种“互利互信”的安排，但实质却隐藏了众多风险，一旦出问题往往难以处理：
-
产权归属不清
法律上房屋登记在名义人名下，根据《民法典》及《物权法》相关规定，不动产以登记为准。即使实际出资人另有其人，若无法提供明确的证据证明产权归属，将面临“人财两空”的风险。 -
名义人擅自处置房产
房产一旦登记完成，名义人有可能未经出资人同意擅自出售、抵押、出租或过户，甚至拒绝归还产权。 -
贷款责任纠纷
若使用名义人名义贷款购房，一旦发生还款纠纷，债务人、产权人身份不一致，容易引发法律争议。 -
税务与政策风险
借名买房本质上可能规避政策或造成虚假交易，若被认定为规避限购、规避税收、扰乱市场秩序，可能面临行政处罚甚至刑事责任。
因此，从法律角度看，借名买房虽在实践中广泛存在，但确实存在较大法律风险。
三、借名买房出问题怎么办？补救措施分析
当借名买房产生问题时，建议及时采取以下措施，尽量降低损失并争取合法权益：
-
收集并保存关键证据
包括购房款支付凭证、聊天记录、协议文本、借条、银行流水、第三人证言等，证明实际出资人身份和约定内容。 -
明确“借名协议”的内容
如果双方在购房时有签署“借名协议”或“代持协议”，务必保留原件，协议内容应明确写明出资人、产权归属、处置权等条款，这对后续维权极为重要。 -
提起民事诉讼主张权益
若名义人拒不承认实际出资人权益，或擅自转让房产，出资人可向法院提起民事诉讼，要求确认房屋归属、返还购房款或赔偿损失。 -
申请查封房产或禁止转让
在提起诉讼前或过程中，可申请法院采取保全措施，防止名义人转移财产。 -
考虑协商调解
若双方仍有一定关系基础，可尝试通过调解、协商重新达成一致，签订补充协议或确认书，避免走向极端。
此类案件往往证据复杂，举证责任重，建议及早咨询专业律师介入处理。天津和然律师事务所拥有丰富的房地产法律事务经验，可为当事人制定合法、有效的维权策略。
四、法院如何认定借名买房案件？
近年来，各地法院对借名买房案件逐渐形成以下审理思路：
-
以登记为准，例外需证据支撑
法院通常会优先认可房屋登记信息，若原告主张实际产权另有其人，需提供充分证据予以证明。 -
书面协议比口头约定更具效力
存在书面“借名协议”的案件，更容易被法院采信。仅凭口头协议或转账记录则较难认定。 -
出资事实+双方真实意思表示
法院通常会综合出资情况、合同履行情况、协议内容及当事人陈述判断实际权属关系。 -
保护善意第三方权益
若房屋已经由名义人转让给第三人，法院可能优先保护善意购买人的合法权益。
因此，维权是否成功，取决于当事人能否提供完整、详实的证据体系。
五、如何预防借名买房引发的法律风险？
为了避免因借名买房产生后续纷争，应尽量从源头规避以下问题：
-
不建议采用借名买房模式
尽量通过合法合规方式购房，避免“以小博大”的高风险操作。 -
必须签署完整规范的借名协议
如确需借名买房，务必与名义人签订书面协议，并明确约定产权归属、处置权、贷款责任、收益分配等条款。 -
通过律师审核协议内容
协议应符合法律规定并具备可执行性，避免空泛、模糊的表述。 -
资金支付应通过银行转账
付款方式应留痕迹，尽量不要现金交易，以便日后证明出资关系。 -
登记时可选择“共同共有”或“按份共有”方式
若可能，建议房屋登记为共同共有形式，明确各方产权比例，有利于风险防控。
六、结语：借名买房是一场法律“豪赌”
总之，借名买房出问题怎么办？核心在于合法维权和风险控制。借名买房虽然可暂时规避政策限制，但潜在法律后果严重，尤其一旦发生纠纷，举证困难、损失巨大。因此，无论是在协议签署前、中、后阶段，都应保持法律意识，务必确保每一步都有法律依据与证据支持。
如您正面临类似借名买房纠纷，或需起草相关协议，建议尽早寻求专业法律帮助。天津和然律师事务所可为您提供一对一法律服务，协助妥善处理借名购房风险，最大限度保障您的合法权益。